大阪市 都島区・城東区・鶴見区・旭区・北区・守口市・東大阪・大東市での不動産取引なら株式会社紀志不動産に是非、ご相談ください。

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不動産買取りについてよくある質問   一般の売却ついてよくある質問
 
収益不動産についてよくある質問  

査定はどのように行うのでしょうか?

現地に足を運び、お客様立ち会いのもと、不動産を細かく精査して、弊社規定のマニュアルに基づいて査定金額を算出いたします。地図や図面等(購入時の資料関係)をご用意ください。

売却する際にかかる費用はありますか?

査定料や契約料はかかりません。ただし、売却される不動産に担保が設定されている場合等は、担保抹消の為の費用が発生します。

近所の人に知られずに売却したいのですが・・・

可能です。担当者がご相談にのらせていただきます。ご安心ください。

再建築不可(不適合接道)ですが買取りの対象になりますか?

可能です。一般(建築確認が取得できる物件)より、評価は下がりますが、買取りは行っておりますので、お気軽にご相談ください。

事件や火災、自殺物件なども買取り対象になりますか?

もちろん検討させていただきます。事件や自殺があった場合、仲介ではなかなか成約に至らないケースが多いです。
そんな時は、ぜひご相談ください。

住んでいる場合、すぐに引越さなければなりませんか?

対象物件にお住まいの場合は、引越しの予定にあわせて取り引きを進めることも可能です。物件のお引き渡しについては、無理のないスケジュールを組ませていただきます。

家の中に不要な家具や荷物があります。そのまま買取ってもらえますか?

そのまま買取ることは可能です。お引き渡しの際に必要なものだけ持ち出していただければOKです。置いて行くものがある場合は予め、査定やお打ち合わせの際にご相談ください。

住宅設備に故障箇所があります。修繕は必要ですか?

お客様による修繕の必要はありません。当社でリフォームや改修工事を行います。

店舗や事務所、工場でも買取ってもらえますか?

事業用の不動産も買取をしています。テナントビルや工場、倉庫など規模や用途に関係なく買取いたします。

賃貸中のマンションでも買取ってもらえますか?

アパート、賃貸マンションも買取いたします。オーナーチェンジもご相談ください。

住宅ローンが残っています。買取ってもらえますか?

住宅ローンが残っていても買取は可能です。不動産を売却して債務を整理したい方の「任意売却」のご相談も承ります。

他県に暮らしています。使用してない不動産を所有してますが、お取引きできますか?

営業エリアの物件の買取であればもちろんお引受けいたします。ご契約には足を運んでいただくことになりますが、遠方の方でもお気軽にお問い合わせください。

対応地域はどこですか?

大阪市の首都圏内であればご相談に応じます。(商業ビルであれば日本全国対応しています)まずはお問い合わせください。

資料請求・売却査定・現地見学・相談は無料ですか?

はい、資料請求・売却査定・現地見学・ご相談は無料です。 ご希望等は遠慮なくお話ください。
また、しつこい営業(電話・訪問)は行っていませんのでご安心下さい。

住みながら売却はできますか?

もちろん可能です。中古物件の場合、むしろ空家の方が少ない位です。

売却代金はいつもらえますか?

売却代金は契約時と引渡し時の2回に分けて支払われるケースが一般的です。内訳は契約時5~10%位、引渡し時に残りが支払われます。契約から引渡しまでの期間は、弊社が売主と買主の間に入り調整します。

内装に手を入れていません。リフォームは必要ですか?

一般的には、リフォームは必要ありません。ただし、印象を良くすることで早期の売却が実現することもありますので、担当者と十分に相談してみて下さい。リフォームの見積りの手配もお手伝いさせていただきます。

時間がかかって結局売れないと困るのですが?

一定期間で売れない場合、一定の金額で弊社が買取るという「買取保証制度」を設けています。しっかりした買替え計画を立てるには便利なサービスです。査定の時にご相談ください。

夫婦で共有名義になっています。特別な手続きが必要ですか?

契約書の締結や、登記手続に必要な書類への調印などは、原則として本人が行う必要があります。そのため、実印や印鑑証明などをそれぞれ用意する必要があります。

売る前に準備するものを教えて下さい。

売却相談は、所有不動産の詳細が分かるものを準備すると相談がスムーズに進みます。

  • 権利証(担当者が所有不動産の面積や名義人を確認するために必要です)
  • 購入時の物件資料(契約書・重要事項説明書・分譲時のパンフレットなど)
  • 土地の測量図面や建物の図面など

売るときに必要な諸費用は?

諸費用の額は売却する不動産により異なります。主な内容は以下のとおりです。

  • 譲渡所得税・住民税(売却して利益が出る場合)※各種、優遇税制があります。
  • 仲介手数料(消費税別途)
  • 印紙代(売買契約書に貼付する印紙です)
  • 住宅ローン返済関連(抵当権抹消費用・司法書士手数料など)

売却した場合、確定申告が必要ですか?

売却した年の翌年に、確定申告をする必要があります。通常、年末調整で納税しているサラリーマンの方も確定申告が必要となりますので、注意が必要です。申告手続きは税理士に依頼することもできますが、ご本人でも十分可能です。なお、各税務署で申告書の書き方についての無料相談を実施しています。

引渡しを受けた後に、雨漏り等があった場合は誰が修理するのですか?

通常、売買契約書にはこのような事態に対処するために「瑕疵担保責任」の条項が含まれています。売主が個人の場合ですと、一般的に引渡後2ヶ月以内に発見された「雨漏り」、「シロアリの害」、「構造上主要な木部の腐食」、「給排水設備の故障」等が対象となっています。瑕疵が発見された場合は、売主側の責任において補修することとなっています。ただし、事前に買主が知っていた瑕疵については補償対象外となります。また、物件により対象や期間は異なる場合がありますので、詳しくは営業担当者にお尋ねください。

最近転職をしましたが、住宅ローンは利用できますか?

借入の条件として、勤続年数3年を審査条件としている金融機関が多いようですが、職種が変わっていない場合などの理由により、転職後1年未満でも利用が可能な金融機関もあります。詳しくは弊社の営業担当者にご相談ください。

前に住んでいた借家の賃貸借契約の解約はいつするのがいいですか?

購入物件の引渡しを受けた後に行なうのが最も確実ではありますが、引越し後もその期間分の家賃を支払わなければいけません。しかし、売買契約直後などの早い時期に解約予告をしてしまいますと、万一ローンが承認されなかった等の理由で契約解除となった場合には、住む家自体がなくなってしまうリスクがあります。ローンの承認が下りた後、売主の買替え先の解除条項などがすべてクリアされた後で解約予告をされるのがタイミングとしてはよいでしょう。

所有している土地に建てるべきか、収益不動産を購入すべきかで迷っています。

所有する土地が立地的にもアパート向きなら建築を、そうでなければ収益不動産の購入をお勧めします。アパート向きかどうかの判断はお任せください。分析的に検討したい方は、その土地の価格と建築費の合計を収益不動産の価格と比較してみてください。そして、想定年間収入で割って表面利回りを計算し、8%以上で回るのであれば、その土地に建築するのも良いでしょう。逆に、そこまでの利回りが出なければ、土地を処分して既存の収益不動産を購入することをお勧めします。

大阪の物件と他県の物件、どちらが良いの?

場所ではなく、物件そのもので判断することをお勧めします。一般的に資産価値をとるなら大阪、経済価値をとるなら他県です。資産価値はヒト・モノ・カネ・情報が集まる大阪の物件が圧倒的に高いと思われます。ただし、人気があるので需要が多く、売主も強気となり利回りは低くなりがちです。一方、地方の物件は賃料は安いものの取得価格が低いこと、および競争が激しくないため、利回りが上がる傾向にあります。利回り優先であれば地方の物件を、資産価値も含めて考えるのであれば、大阪の物件をということになるでしょう。

土地が広い物件を選んだほうが有利ですか?

一概には言えません。価値は、その不動産がどれくらいの収益を得るのかで決まります。立地や周辺環境も影響しますが、基本的には建物の広さで収益力が決まります。それは家賃を算定する場合、建物の広さやグレードで設定するからです。分譲マンションの坪単価が、建物の面積で表示されているのと同じことです。土地の容積率が高ければ建物も広く建てられるため、容積率自体の価値が問われるのです。土地よりも建物の広さで選びましょう。

築浅の中古が良いと聞いたのですが?

一概に建築年数の浅い既存(中古)物件が良いとは言えません。実は多くの方が築浅の物件を希望されます。そうすると、市場原理により需要が多くなり、結果として価格は上がり利回りが下がるのです。実際に探してみると、そのことはすぐに理解できるはずです。満足のいく利益を生ませるにはひと工夫が必要です。例えば、プロはローンの付かないような築30年以上の物件を安く仕入れ、リフォームをして再生させます。これで思いがけない利回りを得ています。

競売物件は本当に安く物件を手に入れられるんですか?

たしかに一般の方の入札が増えています。おおよそ市場価格の80~90%で購入できるからです。ただし、その割合はいまだに少ないのが現状です。管理費や家賃を滞納する不良入居者がいたり、占有屋の嫌がらせなどの心配もあります。前もって内見ができないし、落札後のケアを自前でやるのは厄介だという問題もあります。とはいえ、プロの間で人気があるのも事実。専門家が商品化したものを購入するのであれば良いのですが、直接の入札は避けたほうが良さそうです。

価値ある物件の見分け方は?

希少性、収益性、担保力、換金性など、総合的な事情や状況を勘案する必要があります。その地域で他に代わる場所がないようであれば、希少性が高く不動産の価値も高いと言えます。入居者が集まる人気のエリアであれば、空室のリスクを抑えることができます。また、金融機関からの借り入れの際に重要なのが担保力です。これは、いつでも売れるか否かということです。表面的な利回りだけで判断するのではなく、物件の本質的価値にも着目する必要があります。

オフィスビル経営と賃貸マンション経営はどちらが良いのでしょうか?

大規模なインテリジェント・オフィスビルであれば賃料も高く取れますが、ペンシルビルはエリアにもよりますが、現在も苦戦している状況です。むしろ住宅の方が利回りが良い場合も多いのです。また、オフィスを住宅にコンバージョンする動きもあります。オフィスビルを数多く所有し、資金力もある大手不動産会社と競争するのは、やはり厳しい戦いになります。

複数の区分所有マンションを買うのと、一棟売りを買うのとでは、どちらが良いですか?

一棟売りの方が良いと思います。例えば2,000万円の区分所有マンションを3つ購入できるとするならば、6,000万円の一棟売り、ということです。何故なら資産価値と収益性が違うからです。仮に6,000万円の一棟売りに6つの部屋があったとすれば、収益の目標額を高く設定できますし、空室になった場合のダメージも軽減されます。ただしその一方で、リスク分散のためにバラバラに持つという考え方にも一理はあります。

収益不動産はアパートが良いですか、それともマンションですか?

アパートは比較的規模が小さいものからあり、利回りが高いのが魅力です。賃貸マンションは、比較的規模が大きいものが多く存在感を感じます。当然、立地によって決まるため、容積率の高い商業地を希望するならマンションということになります。逆に住宅地であれば、アパートも良いでしょう。ちなみに、建物の基本性能は構造だけで決まるわけではありません。むしろ工法や設計、施工精度が重要です。たとえば、耐久性については法定耐用年数で決まる訳でもないのです。木造でも1200年以上の建物があるくらいです。構造で判断するのではなく、むしろ、その建物の造りを吟味することが大切です。


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