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不動産選びの注意点とポイント

価格はどういう判断基準でつけられるのでしょう?価格は事例比較法をもとに出された標準相場を基準にして算出されます。「事例比較法」とはその物件周辺の不動産売買事例を見ておおよその相場をつける方法です。

事例比較法で出された標準相場を基に築年数や建物の劣化状況等も考慮し、価格が決まります。そうなるとますますお値打ちなのか、不当に高い値がついているのか見極めにくくなります。そこで力強い助けとなってくれるのが「レインズマーケットインフォメーション」というサイトです。このサイトでは、いわゆるこの分野のプロである不動産流通業者が全国の最新実勢価格をインターネット上で公開してくれているのです。

価格を左右するポイントは、マンションでは外観がお洒落だったり、共用部分の施設が充実しているかどうかといった点です。しかし外観がお洒落でも構造上に問題があるかもしれません。見た目のみにとらわれないように注意しましょう。築年数は古ければ当然マイナスとなりますが、古くても管理が行き届いていればプラスのポイントを加算できます。総合的な判断が必要かと思われます。

中古物件の価格については、立地条件からみるとそのポイントは都心に近いかどうか、最寄り駅に近いかどうか、交通機関の便は良いかどうか、また周辺環境が良いかどうかなどです。都心に近くなれば高くなるのは当たり前ですが、人気のエリアや人気の路線の沿線だとさらに高くなります。物件は駅から近い方が単純に高くなりますが、周辺環境が悪いと安くなります。少し離れた閑静な住宅地にある物件の方が高くなることもあります。また近くにショッピングセンターや娯楽施設があると高くなります。

買おうと思うけど、買い時っていつかと思いませんか?欲しくなった時や必要になった時が買い時とも言えます。不動産を購入しようという計画があるものの損はしたくないと考えているなら、早い時期から相場を調べ始め動向を常にチェックしなければなりません。

不動産の購入は経済面で大きく影響する一大プロジェクトです。このため購入するタイミングは非常に重要となります。あわてず、あせらず、注意して慎重に検討しましょう。購入にあたり、現在の収入が引続き安定したものでなければ月々の返済は厳しくなってしまいます。また住宅ローンの審査においては、現在就職している会社に3年以上勤めていることが審査の前提となっている場合もあります。貯蓄については多ければ多いほどいいのは当たり前ですが、購入価格の5%から6%はあらかじめ用意がないと諸費用を払うこともできません。しかしこの点は現在、頭金0円でも購入可能な物件や諸費用込みでも組める住宅ローンもありますので、検討の価値はあります。

希望条件の妥協点の中では立地条件を妥協する方も多いでしょう。住むエリアを希望以外の所に広げてみるのも視野が広くなって良い物件に出会えるチャンスが多くなるとも言えます。また最寄駅からは徒歩圏内だけでなく、バス通勤圏内も視野に入れてみましょう。駅から少し遠くなりますが価格もだいぶ安くなるはずです。広さももっと広くなり、選択肢が増えます。

ご家族の中にお子さんがいる場合は学校への通学が近いか遠いか、安全かどうかということも考えなければなりません。周辺にお子さんに有害な施設があるかどうかは実際に行ってみなければ判りませんのでチェックしましょう。また物件の周辺に生活に必要なものが買える店がどのくらいあるかも重要です。共働きで日中あまり自宅にいないということであれば、日当たりや建物の向きを妥協しても良いでしょう。日当たりや向きの違いで価格はだいぶ変わってきます。またマンションの場合は階によってもだいぶ価格が変わるので、階を妥協して下の部屋にすることも一つの方法です。

希望条件はあまり厳しすぎるとヒットする数も少なくなってしまい選べなくなります。そんな時には少し条件を妥協しただけで良い物件が見つかるかもしれません。もちろん妥協しすぎてもいけません。住んでみてから後悔しても後の祭りです。特に広さや間取りを妥協しすぎてしまうと家族の生活に支障が出ることがあります。広さや間取りはこれから家族が増える予定があるのかどうか、育児や介護の予定があるかなどの将来のライフプランに合わせて決めましょう。

不動産広告の見方として「徒歩の所要時間」があります。これは80メートルを1分間で歩く設定で計算されています。そしてこの計算には信号待ち、歩道橋、地下道などを通過する時間は含まれていないため、これは駅またはバス停などから止まらずに歩いた場合の時間となっています。従って現実にはプラス1分から2分は加算して考えるのが一般的かと思われます。

広告の見方として「最寄駅」があります。最寄駅とは、当たり前ですが物件から一番近い駅ということになります。しかし「2駅3駅利用可」などといった場合では、急行停車駅などが最寄駅と表示される場合がありますので「複数駅利用可」の場合は各駅と物件の距離及びその所要時間を調べる必要があります。

情報収集で一番目に付くのが新聞に入っている折込み広告ですが、その折込み広告には種類があります。1物件のみを載せている単独チラシと、いくつかの物件が載っている総合チラシです。単独チラシに載っている物件は仲介業者にとって自信のある物件なのでねらい目です。総合チラシは集客を目的としていますが写真が掲載されている物件はその中でも比較的お勧め物件と考えて良いでしょう。

広告の注意点「売出価格の表示」

広告に出ている価格のことを「売出価格」といいます。新築マンションや分譲地、建売住宅などの広告に出ている価格は販売価格と呼ばれます。

広告の注意点「おとり広告」!

広告で注意したいのは「おとり広告」です。そのほとんどが相場よりも安く広告しています。広告の物件について問い合わせをすると「もう申し込みが入りました」という返事が返ってきて、他の物件を勧めてきます。集客のための手口として使われる場合がありますが「おとり広告」は禁止されています。そのような対応をする業者とは関わらない方がよいでしょう。

物件を見学する際にリフォームが必要かどうか、またはリフォームが可能かどうかをじっくり見ておきましょう。状態があまり良くなくても、ご自分のライフスタイルに合わせてリフォームができますので、資金はリフォームすることも視野に入れて考えておくと良いでしょう。リフォームする際には図面が必要となりますが、あまり古い物件だと図面がない場合があります。

中古マンションの管理体制を見るチェックポイントとして、駐車場や駐輪場がどうなっているか、掲示板がある場合は掲示物の内容はどうなっているかを確認します。管理体制が良くても、住人の意識が低ければ良いマンションとは言えません。管理が良く、住人のマナーが良い中古マンションを選びましょう。

管理状態の良さは中古マンションの一番のチェックポイントです。管理が良ければそのぶんマンションの価値は上がります。また中古マンションでは築年数によって修繕費が高くなることがあります。どのような修繕計画があるかを管理会社や売主に確認しましょう。

現地チェックポイント

収納スペースは扉を開けて中まで入ってチェックしましょう。奥行き、高さ、幅などもチェックポイントですが、内側の壁にカビが発生していないかも確認しましょう。懐中電灯を用意していくと良いかもしれません。次に中古マンションの共有部分のチェックポイントです。マンションのエントランスにゴミが落ちていないか、廊下や階段の照明は明るいか、蛍光灯が切れたりしていないかをチェックしましょう。またゴミ捨て場がきれいに使われているかを必ずチェックしましょう。

中古物件を購入する場合、オープンハウスを実施しているところであれば期間中は予約なしで自由に出入りできます。マンションであれば同じ階または周辺に住む人の様子やゴミを出す場所などもみることが可能です。オープンハウスを実施していなくても、仲介業者に予約してどんどん現地見学をさせてもらいましょう。「実際を見れる」それが中古物件を選ぶメリットなのです。

そして中古物件の最大のメリットはなんといっても価格の安さです。中古の良い点はこれに尽きると思っている方も多いでしょうが、他にも中古物件だからこそのメリットがあります。それは周りの環境がすでに出来上がっているということです。これは結構大きなメリットです。新築の場合は室内の詳細をじっくり見てから入居できますが、お隣さんがどんな方かまでは入居するまでわかりません。

中古物件購入のデメリットは誰でも想像がつく通り築年数に応じた劣化です。前に住んでいた方の住み方による劣化の度合いもあるでしょう。それ以外に物件を購入する際には住宅ローンを利用される方がほとんどだと思いますが、中古物件の場合、新築物件ほどの優遇が受けられないのが一般的です。返済期間も新築より短めに設定されていることが多いので、販売価格自体は安くても月々の返済額は比較的多くなってしまう場合があります。

デメリットとしては、やはり「古さ」ということが挙げられます。古ければ当然価格が安くなります。設備の老朽化がどのくらいで構造上に問題がないか、必ずチェックしましょう。マンションの老朽化によっては修繕費用の負担など諸費用が高い場合がありますので、営業マンにお問い合わせください。

中古物件を購入するタイミングとして最も気になるのが「金利」です。金利には固定金利と変動金利、固定変動併用金利の3種類があります。固定金利は文字通り一定の金利でローンを返済していきます。金利期間中は毎月同じ返済額ですので、計画的な返済とライフプランがたてられるのが利点です。変動金利は金利の変動により返済額に変化が表れるため注意が必要です。ただし比較的安心な固定金利よりも、現在の金利の設定では変動金利の方が低金利ですのでトータルの支払額を抑えることができます。最後の固定変動併用金利ですが、この金利は二者のいいとこ取りといっていいでしょう。実際は住宅ローンの全額を固定金利と変動金利とに分けて返済します。大部分が固定金利で残りを変動金利にするというパターンが最もポピュラーなようです。

不動産会社を訪問したり不動産物件が載っている雑誌を購入するなど、物件を探す行動に出るよりも前にしておかなくてはいけないことがあります。それは希望や条件の整理です。そんな事は当たり前すぎて必要ないような事に思えますが、希望や条件を整理し、出来れば何を優先するか優先順位をつけておくことが大事です。


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