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不動産投資(収益物件)の注意点

一口に収益不動産を購入すると言っても、その目的はいろいろと考えられます。そして目的に応じて収益の目標も異なり、物件の選び方の基準も変わってきます。まず目的と目標をはっきりさせることです。

購入の前にリスクを分析し、対策を考える。

必要条件を満たす物件が見つかったら、リスクのチェックと対策が必要です。一般的にリスクに関して言えば、既存(中古)物件の方が新築物件よりもはるかに大きいと言えます。例えば、家賃の滞納があったり、入居者が退出し空室が増えていたことが後から判明した、というケースもありえます。事前に管理組合に確認したり、近隣に聞取り調査を行うなどのリスク対策を実施しましょう。

また、建築後20年以上経過した物件では、そろそろ大規模修繕が必要となってきます。表面利回りが10%以上だと喜んでいても、大規模修繕を購入価格に加えて計算すると利回りが下がってしまうケースもあります。ローンを組もうとしたら建築年数が古いため融資期間を短くされ、収支上も赤字なってしまうこともあります。中古と新築物件を比べると、はるかに新築物件の方がリスクが少ないと言えます。

リスク対策を積極的に組めるプロ以外は、新築または新築に近い物件から検討する方が無難です。もちろん、それでもリスクはあります。その最大のものが空室率です。しっかりとした管理会社が、常に適正な家賃を把握して入居斡旋を行うのであれば、空室リスクを減らすことはできます。購入する前にしっかりと分析し、対策を考えるようにしましょう。

実質利回りを基準にすること。

表面利回りとは家賃収入を投資金額で割ったものです。この表面利回りは、収益力を大まかに捉えるためには大変便利な指標です。ただし、あくまでも物件を購入した時点での単年度の指標でしかないので注意が必要です。表面利回りからは全体像は把握できません。これに対して実質利回りは、家賃収入から固定資産税、火災保険料、賃貸管理費、建物維持費、修繕積立金などを差引いた額を投資金額で割ったものです。正確な収益力を判断するためには、実質利回りを基準にしていく必要があります。

表面利回り(グロス)
利回り=年間収入/購入価格
  実質利回り(ネット)
利回り=年間収支/購入価格
購入金額 1億円   購入金額 1億円
年間収入 800万円   年間収入 800万円
利回り 8%   年間支出 160万円
      年間収支 640万円
      利回り 6.4%

物件選びは入居者の立場で見る

収益物件ですから利回りの数値は大切ですが、将来入居率が下がった(なかなか入居者が決まらない)なんて事になったら大変です。実際に物件を現地に行かれて見学した場合、入居者の立場になってよく見ることが重要です。日当りは良いか悪いか、お部屋の収納力、通気性、隣室との音の問題、周辺の生活環境などなど。自分でこの家賃でこの部屋なら住みたいと思う物件を検討されることです。

入居者募集と管理

所有してからの管理運営によって、収益を生み続けることができるのかどうか大きな差がつくものです。
しかし、斡旋・管理会社もたくさんあります。どのような基準で選んだらよいのでしょうか。
入居者の募集だけを行う業者は避けるべきです。家賃管理、建物の維持管理も行ってくれる会社を選ぶことをお勧めします。

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